Yabancı talebindeki artış konut fiyatlarını yükseltiyor
Soner Keleş 06 Ara 2020
Türkiye yakın coğrafyada güvenli bir liman olarak gören yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımları için uygun ortamı sunmaktadır. Özellikle komşu ülkelerden gelen yatırımcıların tercihlerinde son iki yılda ciddi artış yaşandı.
Önümüzdeki dönemde yıllar itibarı ile Türkiye gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımcının ilgisinin artarak devam edeceği rahatlıkla söylenebilir. 2017 yılında yabancıların gayrimenkul alımı ic¸in sagˆlanan tes¸viklerin etkisiyle bu amac¸la Tu¨rkiye’ye gelen fon miktarının 2019 yılında %15 artış göstermesinde etkili olmuştur. Yabancı gayrimenkul alıcılarına ve yurt dıs¸ı yerles¸ik Tu¨rk vatandas¸larına yo¨nelik hayata geçirilen KDV muafiyeti bas¸ta olmak u¨zere Tu¨rkiye’yeden gayrimenul alan yabancılara vatandas¸lık, oturma izni verilmesi gibi uygulamaların hayata gec¸irilmesi geçtiğimiz yıl sektöre önemli ölçüde destek sağlamıştır. Son iki yılda yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımlarında en c¸ok tercih ettigˆi ilk u¨c¸ il sırasıyla I·stanbul, Antalya, Ankara oldu. Pandemi nedeniyle oluşan olumsuz ortama rağmen bu yılda bas¸ta bu u¨c¸ s¸ehir olmak u¨zere yabancıların tas¸ınmaz edinimlerinde artış devam etti. İstanbul, yabancıların konut alımında en çok tercih ettiği il olmayı sürdürüyor. Geçen ay İstanbul'dan 2 bin 458 konut satın alan yabancıların geçen yılın aynı aynına göre yüzde 20,3 artış kaydetti.
Gayrimenkul piyasasında konut fiyatı arz ve talep dengesi tarafından belirlenmektedir. Son yıllarda, konut arzı neredeyse sabit olduğundan fiyatları belirleyen temel değişken konut talebindeki artış ya da azalışlar olmaktadır. Dolayısıyla kısa dönemde konuta olan talebin artması konut fiyatlarını arttırıcı, talebin azalması ise azaltıcı yönde etki etmektedir. Son yıllarda gayrimenkul sektöründe yaşanan yabancı talebindeki artış başta İstanbul Avrupa Yakasında yer alan Avcılar, Beylükdüzü, Esenyurt ve Başakşehir olmak üzere konut fiyatlarında artışlara neden olmuştur. Şehrin merkezi akslarına yakın olan Şişli, Kağıthane ve Maslak lokasyonlarda da fiyat artış hızı yüksektir.
Özellikle 2018 yılı son çeyreğinde döviz kurunda yaşanan yükselme ile birlikte artan inşaat maliyetleri konut fiyatlarında artışa neden olurken iç piyasalarda yaşana daralmaya rağmen yabancı talebinde artışa neden oldu. Döviz kurlarının yükselmesi ile birlikte yabancı pazarda Türk Lirası konut fiyatları döviz karşısında hızla geriledi ve yabancı yatırımcılar için kaçırılmayacak konut alım ortamı oluştu. Yükselen inşaat maliyetleri ile birlikte yabancı talebinde ortaya çıkan artış özellikle yabancı ilgisinin yoğun olduğu lokasyonlarda konut fiyatlarının yükselmesine neden oldu. İç pazarda karşılığı olmayan yüksek fiyatlardan yabancıların konut satın alımı yaptığı görüldü. Bu etken İstanbul’un bir çok yerinde proje geliştiricilerinin yabancı müşteri pazarına yönelmesine neden oldu. Konut fiyatlarını yabancılara göre belirleyen bazı inşaat firmaları yerli müşteri pazarını cevap veremez hale geldi. Maliyetlerin yükselmesi, yeni konut üretiminin azalması ve mevcut konut stokların hızla tükenmesinin yanında artan yabancı müşteri ilgisi başta İstanbul olmak üzere, Antalya ve Ankara’da ev fiyatlarının diğer illere göre daha hızlı yükselmesine neden oldu.
Diğer taraftan ins¸aat ve gayrimenkul sekto¨ru¨ Tu¨rkiye’nin lokomotif sekto¨rlerinden biri olmaya devam etmektedir. Demografik ve ekonomik gelis¸meler go¨z o¨nu¨ne alınıp du¨nya ile kıyaslandıgˆında yurtdışı pazarında Türkiye gayrimenkul sekto¨ru¨nün daha c¸ok potansiyel ic¸erdigˆi go¨ru¨lmektedir. Ancak konut fiyatları konusunda zaman zaman yas¸anabilecek dalgalanmalar ‘iniş’ veya ‘çıkış’ olarak adlandırılmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun ne daima fiyatı artacak ne de daima du¨s¸ecektir. Dolayısı ile gerek u¨lkemiz ile ilgili gerekse gayrimenkul sekto¨rü ile ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede değişim daima bu¨yu¨me yolunda olacaktır.
