Konut Fiyatlarında Balon Var mı?
Soner Keleş 15 Kas 2020
Türkiye'de son yıllarda gayrimenkul sektöründe konut fiyatları c¸ok tartışılır hale gelmiştir. Özellikle, büyük şehirlerde sürekli artarak çoğalan konut projeleri, alışveriş merkezleri, rezidanslar ve plazalar şehirlerin go¨ru¨nu¨mu¨nu¨ değiştirmiş ve konut fiyat artışlar yatırımcıların dikkatini çekmiştir.
Konut fiyatlarında oluşan artışların balon olup olmadığı sürekli tartışılmaktadır. Finansal varlıkların piyasa değerlerinin temel değerlerinden sapması finansal piyasalarda balon olarak tanımlanır. Konut balonu, kişisel gelir veya konut maliyetlerinden bağımsız olarak, hane halkının beklentileri nedeniyle spekülatif bir şekilde konut fiyatlarında meydana gelen ani yükselişler ve düşüşler olarak tanımlanmaktadır. Konut piyasalarında fiyatları etkileyebilecek birc¸ok temel fakto¨r bulunmaktadır. I·stanbul ve yakın c¸evresinde konut fiyatları üzerine etki eden temel unsurlar olarak devam eden yabancı talebi, alt yapı yatırımlarının canlılık getirmesi, talep tarafında nüfus, gelir ve istihdamdaki artış, konut kredisi faiz oranı esnek bir arz-talep yapısına sahip olunması, maliyet artışlarının fiyatlara tam olarak yansıtılmaması ic¸ ve dıs¸ go¨c¸, ulaşım imkanları, tarihi ve kültürel özellikleri söylenebilir.
Tu¨rkiye genelinde ortalama konut fiyat endeksi 2020 yılı Agˆustos ayında bir o¨nceki aya go¨re yu¨zde 2,1 oranında artan KFE, bir o¨nceki yılın aynı ayına go¨re nominal olarak yu¨zde 26,2, reel olarak ise yu¨zde 12,9 oranında artmıs¸tır. U¨c¸ bu¨yu¨k ilin konut fiyat endekslerindeki gelis¸meler degˆerlendirildigˆinde, 2020 yılı Agˆustos ayında bir o¨nceki aya go¨re I·stanbul, Ankara ve I·zmir’de sırasıyla yu¨zde 2,2, 2,3 ve 2,1 oranlarında artıs¸ go¨zlenmis¸tir. Endeks degˆerleri bir o¨nceki yılın aynı ayına go¨re, I·stanbul, Ankara ve I·zmir’de sırasıyla yu¨zde 23,3, 26,2 ve 27,5 oranlarında artıs¸ go¨stermis¸tir. I·lgili rakamlar ‘konut balonu’ kavramından uzaktır. Son iki yıldır biriken talep ve ilgi yaz döneminde fiyatlarda artışa neden oldu. Her iki endekste enflasyondan arındırıldığında kabul edilir bir artıs¸ oranı sagˆlamıs¸lardır. Endekslerin artıs¸ı konut sekto¨ru¨nün ılımlı bir canlılıgˆı tas¸ıdıgˆı so¨ylenebilir. Kamuoyunda sık sık tartıs¸ılan ve gu¨ndeme gelen ‘Tu¨rk Konut Piyasasında fiyat yo¨nlu¨ balon’ olup olmadıgˆı sorusuna yapılan analizlerle ise çıkan sonuç ‘balon’ olmadıgˆı yo¨nu¨ndedir. Tu¨rkiye genelinde son verilere go¨re yapılan analizlerde fiyat artıs¸ının hala makul bir egˆilimde devam ettigˆi go¨ru¨lmu¨s¸tu¨r. Ancak bo¨lge ve/veya semt bazlı fiyatlarda ‘ko¨pu¨kles¸me’ egˆilimleri go¨ru¨lebilmektedir. Yalnız bu tip fiyat hareketlerini analiz ederken ilgili yerlerin kendine ait o¨zel fiyat dinamikleri olabilecegˆi unutulmamalıdır.
Konut piyasalarında balonu inceleyen c¸alışmaların o¨nemli bir kısmı ABD piyasaları ic¸in yapılmıştır. Bunlardan Case ve Shiller’a (2003) go¨re konut fiyatlarında balonun olması esnasında konutu alanlar, normalde c¸ok pahalı olduğunu du¨şu¨ndu¨kleri bir konutu, gelecekte ciddi bir fiyat artışı beklentisi olduğu ic¸in şu an satın alınabilir bulmaktadırlar. Bu kişilerin baka bir şekilde tasarruf etmesine gerek yoktur; c¸u¨nku¨ evin değerindeki artışın, onlar ic¸in tasarruf sağlayacaklarını beklemektedirler. İlk kez konut alacaklar ise eğer konutu şimdi almazlarsa konut fiyatlarındaki balon nedeniyle ileride hic¸ alamayacaklarını du¨şu¨nerek telaşlanabilirler. Hatta kişiler ev fiyatlarının uzunca bir su¨re kesinlikle du¨şmeyeceğini du¨şu¨nu¨rlerse, yu¨ksek fiyat artışı olacağına ilişkin beklenti, talep u¨zerinde o¨nemli bir etkiye sahip olacaktır. Bu nedenle, konut yatırımlarında yatırımcılar tarafından algılanan risk du¨şu¨ktu¨r. Fiyatların gelecekte hızlı ve su¨rekli artacağı beklentisi, alıcıları motive eden o¨nemli bir fakto¨rdu¨r.
Ülkemizde ise konut sektöründe fiyatlar artmaya devam edecektir. Bunun iki temel nedeni vardır. Birincisi nüfusun sürekli artması, ancak şehirlerin konut üretme kapasitelerinin neredeyse dolmuş olması, ikincisi ise köyden kente göçün hala devam etmesidir. Diğer etkenler ise kentsel dönüşüm ile kalitesiz konutların kaliteli konut haline getirilmesinin getirdiği fiyat farkları ile Dünya’da tüm ürünlerde oluşan fiyat artışları sebebi ile her yıl gelen maliyet farklarıdır. Tu¨rkiye’de gayrimenkul piyasasında talep yo¨nu¨ kısa vade de konjonktu¨rel olarak azalsa dahi, o¨nu¨mu¨zdeki iki yıllık su¨rec¸ ic¸inde sekto¨r tekrar canlılık kazanacaktır.
